法商讲堂
Q:
我们小区的业主委员会在未召开业主大会的情况下将一门面房屋外租给一家教育机构开办幼儿园，该教育机构建设幼儿园期间乱搭乱建，严重侵犯了我们小区业主的合法权益。业主与业主委员会以及该教育机构沟通无果，纠纷愈发严重。
那这时我们小区的业主委员会与该公司签订的《房屋租赁合同》是否有效？
A:
无效。未召开业主大会或采取其他方式经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，擅自将该房屋租赁给其他公司，并签订房屋租赁合同。事后，又未得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的追认，损害了小区业主的利益。
法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《中华人民共和国合同法》第五十二条 合同无效的法定情形
有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益。
案例
合肥市A小区于2016年4月23日召开业主大会，选举成立合肥市A庄园业主委员会，业主委员会任期为2016年4月23日至2019年4月23日。2017年10月10日被告A庄园业委会(出租方、甲方)与被告B公司(承租方、乙方)签订一份《房屋租赁合同》约定：甲方将拥有的A庄园C-14幢的房屋出租给乙方开设幼儿园使用，租赁期共18年，自2017年10月10日起至2035年10月9日。合同还对房屋维护养护、违约责任等作了具体约定。
合同签订后，因A庄园小区开办幼儿园乱搭乱建等问题，业主与被告A庄园业委会及被告B公司发生纠纷，业主多次联名向街道、社居委等反映，最终诉至法院。
被告A业委会作为小区业主大会的执行机构，在签订房屋租赁合同时未召开业主大会或采取其他原告对被告方式征求业主意见，原告作为少数业主认为侵害了业主的合法权益因而提起诉讼，符合法律规定。房屋租赁合同涉及的幼儿园房屋属于A小区，小区业主对该房屋享有共同使用权。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而被告A业委会在未召开业主大会或采取其他方式经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，擅自将该房屋租赁给被告B公司，并与被告B公司签订房屋租赁合同，事后，又未得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的追认，损害了小区业主的利益，故该房屋租赁合同应为无效。被告合肥市A业主委员会与被告安徽B公司于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》无效。